Todos hemos firmado contratos de financiación, (financiación para la compra de un coche, préstamos hipotecarios…). Estos contratos son, en muchos de los casos, unos contratos de adhesión en los que una de las partes -el. banco- realiza la oferta y la otra parte -nosotros- nos adherimos sin posibilidad de negociar las cláusulas individualmente. En la mayoría de los casos los contratos no se negocian, lo que provoca una situación de desequilibrio importante. 
Ahora bien, tanto en el plano particular, como en el plano profesional, como empresarios, contamos con leyes que amparan nuestros derechos: Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación que obliga al empresario que pretenda imponer cláusulas a una pluralidad de contratos, con otros empresarios o consumidores, tome determinadas medidas al respecto, entre las que se encuentran, básicamente, que las cláusulas sean reconocidas y que se redacten de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez.
Además lo consumidores y usuarios contramos con determinadas garantías adicionales, recogidas en el Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios. Refiriéndonos a este texto, “son cláusulas abusivas las que no se hayan negociado individualmente y que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan, en perjuicio de una de las partes un desequilibrio importante de derechos y obligaciones”. 
La utilización por parte del sector financiero de su posición predominante y de poder, ha provocado abundantes pronunciamientos judiciales que buscan la protección del consumidor. No nos podemos olvidar, por supuesto, de uno de los casos más sonados de estas cláusulas abusivas que incluso superó nuestras fronteras, las cláusulas de vencimiento anticipado en contratos de larga duración y de fijación de intereses de demora en el pronunciamiento de 14 de Marzo de 2013 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Es fundamental, por tanto, a tal fin, conocer el criterio de los tribunal para saber cuando deberíamos tratar de negociar estas cláusulas o cuando oponernos con las consecuencias que ello conlleve, una vez que ya está firmado el contrato.
  • Cláusula suelo: En los préstamos de interés variable, este se fija en base a un tipo oficial con un margen. La cláusula suelo protege a la entidad financiera frente a bajadas, de forma que cuando se alcanza el suelo fijado el interés se mantendrá invariable, es decir, el consumidor no podrá beneficiarse de la bajada de los tipos. Ahora bien, la cláusula suelo no tiene porque ser abusiva, salvo que falte transparencia o claridad hacia el consumidor. El Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de Mayo de 2013, así lo declaró, puesto que no permitió recuperar las cantidades pagadas por el deudor en consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo. Aunque si existen sentencia de Tribunales Menores que si han permitido la devolución.
  • Cláusulas techo: al contrario que las anteriores estas fijan un tipo máximo por el que a partir del cual el banco se beneficiaría de la subida del tipo de interés. Obviamente y como cabe esperar estas son menos habituales. Conviene, por supuesto, desde el punto de vista del usuario introducir esta cláusula dentro de cualquier tipo de contrato de préstamo o que requiera la fijación de intereses.
  • Cláusula de redondeo al alza: A los contratos de préstamo a interés variable se impone el redondeo siempre por exceso a una fracción de punto porcentual  (0,25%) o un octavo de punto porcentual (0,125%). De esta manera, el tipo pactado se redondeará por exceso a un factor de redondeo, incrementándose en 0,25%. Esta cláusula siempre es abusiva puesto que debilita la posición del deudor.
  • Cláusulas de intereses excesivos: Los intereses de demora tienen carácter de sanción y su finalidad es castigar los perjuicio causados por el retraso del deudor en el cumplimiento de sus pagos. Esta cláusula será ilegal si se considera excesiva. El artículo 114 de la Ley Hipotecaria establece que el interés de demora para los préstamos de vivienda habitual no podrá exceder del triple del interés legal del dinero. Los intereses remuneratorios por su parte son una contraprestación que recibe la entidad por el préstamo y forman parte del precio del contrato. Estas cláusulas no son abusivas puesto que forman parte del precio acordado, objeto del contrato y por tanto del acuerdo y voluntad de las partes. Ahora bien, como establece la Ley 23 de Julio de 1908 sobre la nulidad de contratos de préstamos, “si los intereses son superiores al normal dinero y manifiestamente desproporcionados con las circunstancias del caso, o han sido aceptados a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia, o de lo limitado de sus facultades mentales”, las cláusulas y el contrato serán declarados nulos debiendo devolverse las cantidades aportadas a ese concepto.
  • Cláusulas abusivas de terminación anticipada por incumplimiento del deudor. En varios contratos el banco se reserva la posibilidad de terminar el contrato si se producen determinados hechos. Estas cláusulas han sido estudiadas en la sentencia 16 de Diciembre de 2009 del Tribunal Supremo:
  • La cláusula de vencimiento anticipado por el impago por parte del deudor de una sola cuota llegó a ser considerada válida por el TS. Ahora bien, la Ley 1/2013 otorgó cierta protección a los deudores hipotecarios a través de la reestructuración de deuda y alquiler social, que exige que  para que el vencimiento anticipado sea válido se han de adeudar al menos tres mensualidades. Será abusiva si tal vencimiento se hubiera pactado por impago de un número menor de cuotas.
  • Es abusiva la cláusula que prevea el vencimiento anticipado en caso de embargo de bienes o de resultar disminuida la solvencia del deudor.
  • No es válida la cláusula que otorgue el vencimiento anticipado por incumplimiento por parte del deudor de obligaciones irrelevantes o meramente accesorias.
  • La cláusula que permita la terminación anticipada del contrato de préstamo hipotecaria en caso de no poder registrarse la hipoteca en el Registro, es abusiva, ya que “no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir”.
  • Cláusulas abusivas que imponen prohibiciones de disponer del inmueble hipotecado.
  • Cláusula que prohíbe vender o gravar el bien hipotecado: Vulnerarían el principio de libertad de contratación y constituir una prohibición de disponer contraria al artículo 27 de la Ley Hipotecaria, tal y como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2009.
  • Cláusula que prohíbe arrendar el bien hipotecado.  Esta cláusula ha sido declarada nula tanto por el Tribunal Supremo como la Dirección General de los Registros y del Notariado. Una cláusula no puede impedir arrendar el bien hipotecado a no ser que este pueda perjudicar al acreedor. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que si durante la duración del contrato de arrendamiento el derecho del arrendador quedara resuelto como consecuencia de una ejecución hipotecaria, el contrato de arrendamiento quedará extinguido, salvo que dicho contrato hubiera accedido al Registro con anterioridad a la ejecución. Por lo que, siempre que se hubiera escrito previamente el arrendamiento en el Registro, este subsistirá a la ejecución hipotecaria y a la cláusula que impide el arrendamiento se tendrá por no puesta.
  • Cláusula que contiene la obligación de no destinar el bien a una actividad profesional.  Estas cláusulas sus claramente abusivas ya que concede a la entidad de crédito la potestad de autorizar el destino del bien hipotecado a una actividad profesional.
Tras este breve análisis sobre los tipos de cláusulas y su legalidad, la pregunta mas importante es ¿Qué hacemos cuando nos presentan un contrato con cláusulas abusivas? Primero es fundamental pedir las explicaciones que se vean necesarias tanto a la institución financiera como al notario antes de firmar, hasta que se entienda a la perfección el alcance del contrato y de las cláusulas en él contenidas. Aunque hay poco margen de negociación en los contratos de financiación siempre hay un pequeño porcentaje de actuación para el usuario, por ello es importante defender nuestros intereses valiéndonos si fuese necesario de asesores.
Estos contratos sobretodo aquellos que contienen garantías reales tienen un alcance importante, por ello es necesario una atención cuidada de los contratos y las cláusulas contenidas así como de su alcance y asegurarnos de que se entiende todo a la perfección.
Fuente: Artículo “Cláusulas Abusivas en contratos de financiación” por Revista CyCH Número 15 de Junio 2014.

 

Written by Sandra Cuesta Llerandi

Business Development, Marketing & Communications | Marketing Manager | Dual Degree in Law and EU Legal Affairs & International Advocacy | Double Master’s Degree in Access to the Legal Profession and International Business Law | Download my e-book: http://eepurl.com/bfDEkT Madrid, Spain

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